Vamos a explicar qué es el incremento patrimonial, cómo se calcula y los diferentes tipos impositivos que pueden existir.
¿Qué es el IRPF o incremento patrimonial?
El incremento patrimonial es una variación de del patrimonio ocasionada por la venta o compra de una vivienda.
Las ganancias se deberán incluir en la declaración de la renta del año siguiente a la venta del bien.
¿Y si he tenido pérdidas y no ganancias?
Al no obtener una ganancia con la venta del inmueble, no tendrás que pagar impuesto, pero si incluirlo en la declaración de la renta.
¿Cómo se calcula el incremento patrimonial?
Tanto la ganancia como la pérdida se calculan con la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
El valor de adquisición se determina con el importe por el cual se compró la vivienda sumándole gastos e impuestos que se pagaron en su momento.
Además se podrá deducir inversiones de mejoras que se hayan realizado siempre que éstas sean reformas importantes (en la página de la Agencia Tributaria se podrá consultar aquellos gastos que no son deducibles).
El valor de transmisión es el importe por el que se vende. A este importe también deduciremos los gastos e impuestos que se generen de esta transmisión.
Existen casuísticas en el caso de viviendas que se adquirieran antes del 31 de diciembre de 1994, y en el caso de adquisiciones o transmisiones de viviendas a título gratuito (como puede ser las herencias, donaciones, legados…), que para realizar correctamente el cálculo del incremento patrimonial, recomendamos que consultes con un asesor fiscal.
¿Cuáles son los tipos impositivos?
Una vez que conozcamos el importe de la ganancia o pérdida patrimonial deberemos aplicar el porcentaje del impuesto que corresponda, establecido por la agencia tributaria en base a las ganancias obtenidas durante el ejercicio fiscal.
Los porcentajes se establecen de acuerdo a los siguientes rangos de ganancias:
- Hasta 6.000€ se aplica un porcentaje del 19%
- Entre 6.000€ y 50.000€ se aplica un porcentaje del 21%
- Entre 50.000€ y 200.000€ se aplica un porcentaje del 23%
- Más de 200.000€ se aplica un porcentaje del 26%
- Al ser un impuesto progresivo se aplica a cada tramo de base liquidable o ganancia. Es decir, si tenemos una ganancia de 30.000€, los primeros 6.000€ se calculan a un 19% y los 24.000€ restantes a un 21%.
¿Se paga IRPF si reinvierto en otra vivienda?
Si la vivienda que se está vendiendo es la vivienda habitual no se pagará IRPF si utilizas la totalidad del importe en comprar en una nueva vivienda habitual. Para ello tendrás 2 años para reinvertir, aunque tendrás que hacerlo constar en la declaración de la renta del ejercicio siguiente.
Si no utilizas todo el importe de la venta en la compra de vivienda, se pagará en base a la diferencia de los importes.
¿Si tengo más de 65 años tengo que pagar IRPF por la venta de una vivienda?
Si tienes más de 65 años y la vivienda que vendes es tu vivienda habitual no tendrás que pagar IRPF por ella. Si por el contrario es tu segunda residencia pagarás según los tramos indicados anteriormente. En este caso puede haber una exención si se constituye una renta vitalicia con un banco o una aseguradora, pero te aconsejamos que consultes con un asesor fiscal.
¿Cómo tengo que pagar IRPF por la venta de una vivienda si soy no residencial en España?
Cuando vendes una vivienda el comprador tiene la obligación de realizar una retención del 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda. Esta retención es a cuenta del incremento patrimonial que le corresponda abonar al vendedor.
Si la retención realizada fuera superior a lo que le corresponde por incremento patrimonial, se devolverá la diferencia. Si existe pérdida patrimonial, se devolverá el importe. Para ello hay que presentar el modelo 211 en un plazo máximo de 3 meses desde el ingreso de la retención.
Para estos trámites, aconsejamos que un asesor fiscal o la propia gestoría de la notaría donde realiza la compraventa le ayude con los trámites.
