Le desvelamos las principales novedades de esta nueva ley.
La Nueva Ley de la Vivienda ya es una realidad. El pasado viernes 26 de mayo entró en vigor definitivamente tras ser publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Nueva Ley de la Vivienda en España 2023
¿Cuáles son las principales novedades que se deberán tener presentes?
- A partir del día siguiente de la publicación de la Ley de la Vivienda en el BOE:
Intermediación de los profesionales inmobiliarios
Será de obligado cumplimiento que el propietario sea quien abone los gastos y honorarios inmobiliarios derivados del alquiler de un inmueble. Hasta ahora habitualmente corrían a cargo del inquilino.
El agente inmobiliario tendrá que:
- Proporcionar información completa y precisa.
- Evitar publicidad engañosa.
- Cumplir con las medidas de transparencia.
En las operaciones de compra o alquiler, se exigirá información a los vendedores/arrendadores sobre:
- Condiciones económicas.
- Características de la vivienda y del edificio.
- Aspectos jurídicos relevantes.
Declaración de las zonas tensionadas en el mercado de alquiler
Se abrirá el plazo para que las administraciones competentes en materia de vivienda inicien el procedimiento para declarar zonas de mercado residencial como tensionadas.
La decisión de iniciar este procedimiento está en manos de cada Comunidad Autónoma, lo que significa que será una decisión política y en muchos territorios del estado no se aplicará esta limitación del mercado del alquiler.
Prórroga de los contratos de alquiler
Se concederá una prórroga extraordinaria de un año para grandes tenedores de viviendas en caso de vulnerabilidad social y económica. En las zonas con alta demanda será de tres años.
Desahucios de arrendatarios morosos u ocupas
Las demandas de desahucio no serán admitidas hasta que se determine si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante y hasta que el propietario declare si es un gran tenedor.
En caso de serlo, deberá acreditarse si la persona que reside es vulnerable y si se ha realizado una mediación previa.
Límite a la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Durante el 2023, se mantendrá el límite establecido actualmente del 2%. Durante el 2024 será el 3% y a partir de 2025 en función de un nuevo índice que estará por debajo del IPC.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Se establece un sistema de incentivos fiscales en el IRPF para los contratos suscritos a partir de la entrada en vigor de la Ley, si bien únicamente tendrá efectos a partir del ejercicio fiscal de 1 de enero de 2024.
- En los nuevos contratos la deducción se reduce de forma general del 60% al 50%.
- La deducción podrá llegar hasta el 60% si se han llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos últimos años.
- Se podrá aplicar una deducción del 70% si las viviendas se alquilan a jóvenes de entre 18 y 35 años o si son inmuebles protegidos, arrendados a entidades financieras sin ánimo de lucro o a programas públicos que limiten la renta del alquiler.
- En las zonas de área tensionada la reducción podrá ser del 90% si en el nuevo contrato se reduce en un 5% el precio del alquiler en relación al anterior contrato.
Porcentajes de reserva de terreno
Se modifican los porcentajes mínimos de reserva en suelos urbanizables, pasando del 30% al 40%. En suelos urbanos no consolidados será del 30%.
La calificación de las viviendas como protección oficial pasa a tener esta calificación con carácter permanente y únicamente podrá estar limitada a un mínimo de 30 años en circunstancias excepcionales.
- Aspectos de la Ley de aplicación posterior:
Declaración de las zonas tensionadas
Cada Comunidad Autónoma, cuando lo considere conveniente, determinará un proceso para la declaración de zonas tensionadas, que deberá cumplir alguna de estas condiciones:
- El precio promedio de la vivienda supera el 30% de los ingresos medios de la zona.
- El precio del inmueble ha aumentado más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.
Una vez declarada la zona tensionada por la Administración competente, su eficacia estará sujeta a la publicación trimestral de una resolución por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Definición de gran tenedor en zonas tensionadas
Las comunidades autónomas podrán considerar a un gran tenedor como aquel que posee 5 o más propiedades de uso residencial, en lugar de más de 10. Estas cinco viviendas deberán estar ubicadas dentro de la misma área tensionada.
Nuevas medidas de transparencia e información en zonas tensionadas
El propietario o el agente inmobiliario tendrá que indicar al potencial arrendatario:
- Que la vivienda se encuentra en una zona tensionada, con anterioridad a la formalización del alquiler y en todo caso al documento del contrato.
- La cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera sido vigente en los últimos cinco años.
- El valor que pueda corresponder atendiendo al índice de precios de referencia de alquiler habitual que sea aplicable.
Actualización anual de las rendas
Se implementará un nuevo índice de actualización para los alquileres, desvinculándose del IPC.
Concretamente, un tope del 3 % en las renovaciones anuales de los contratos de alquiler en 2024, mientras que en 2025, se creará un nuevo índice que por el momento se desconoce.
Prórroga extraordinaria de tres años
En las zonas de mercado tensionado, independientemente si el arrendador es gran tenedor o pequeño propietario, a la finalización de la vigencia del contrato el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de 3 años que el arrendador tendrá la obligación de aceptar.
